Как обезопасить себя при покупке квартиры: проверка на наличие «вечных жильцов»

Юридические риски при покупке недвижимости

Проверка юридической чистоты квартиры перед покупкой требует от покупателя гораздо больше усилий, чем простое изучение истории переходов права собственности. Важнейшим аспектом является выявление лиц, которые имеют законное право проживать в помещении даже после его продажи. Игнорирование этого этапа может привести к неприятным сюрпризам в виде нежданных соседей, избавиться от которых крайне сложно.

Кто сохраняет право на проживание

По информации Федеральной нотариальной палаты (ФНП), перечень категорий граждан, обладающих правом пожизненного пользования жильем независимо от смены собственника, включает:

• Отказники от приватизации. Лица, которые имели право участвовать в приватизации, но добровольно отказались от него в пользу других членов семьи. Они сохраняют право бессрочного проживания и могут прописывать своих несовершеннолетних детей.
• Члены кооператива. Жильцы, которые были внесены в ордер на кооперативную квартиру и проживали в ней на момент полной выплаты паевого взноса.
• Рентополучатели. Если квартира получена по договору пожизненной ренты, получатель имеет право не только проживать в ней, но и выступать блокирующим звеном при попытках перепродажи жилья.
• Участники завещательных и дарственных сделок. Лица, за которыми в документах на дарение или в завещании было прямо закреплено право пользования объектом.

Кроме того, временное отсутствие жильца по уважительным причинам (служба в армии, длительная командировка, учеба за границей, пребывание в местах лишения свободы) не аннулирует его право на проживание. Также свои права через суд может восстановить человек, ранее признанный пропавшим без вести.

Почему выписка из ЕГРН не является панацеей

Многие покупатели ошибочно полагают, что данные из ЕГРН отражают всех потенциальных пользователей квартиры. Однако это не так. Нотариусы поясняют, что сведения о «вечных жильцах» в реестр попадают не автоматически, а по заявлению или решению суда. Даже вступившие в силу изменения законодательства, позволяющие вносить такую информацию в ЕГРН, носят скорее рекомендательный, чем обязательный характер, поэтому реестр далеко не всегда содержит исчерпывающие данные.

Как провести комплексную проверку

Для минимизации рисков ФНП рекомендует проводить всесторонний анализ правоустанавливающих документов, в числе которых:

«Договоры приватизации и приватизационные дела, документы на кооперативную недвижимость, архивные выписки из домовых книг и лицевых счетов, а также завещания, если они имеют отношение к объекту», — отмечают эксперты.

Дополнительной мерой защиты станет включение в договор купли-продажи специальных гарантий со стороны продавца. В них он обязан письменно подтвердить отсутствие лиц, сохраняющих право пользования жильем после перехода права собственности. При обнаружении недостоверности этих данных покупатель получает право требовать расторжения сделки и возмещения ущерба.

Риск аренды

Не стоит забывать и о временных жильцах — арендаторах. Если квартира была сдана в наем, смена владельца автоматически не расторгает договор аренды. Поскольку краткосрочные договоры (до года) зачастую не регистрируются в Росреестре, узнать о наличии нанимателей из выписки ЕГРН невозможно. Новый собственник рискует получить объект с действующими обязательствами по найму, которые придется либо исполнять, либо решать в судебном или договорном порядке.