С августа 2024 года в Москве действуют градостроительные нормы, запрещающие проектирование и возведение студий и однокомнатных квартир площадью менее 28 квадратных метров. Целью нововведений стало ограничение избыточного дробления жилья и переход к более комфортным семейным планировкам. Спустя два года после реализации реформы структура столичного первичного рынка заметно изменилась.

Массовый сегмент и Новая Москва: дефицит и рост чеков

Наиболее остро запрет отразился на комфорт-классе. Объем предложения студий здесь сократился на 72%: с 5,3 тыс. лотов в августе 2024 года до 1,5 тыс. к августу 2026-го. Эксперты отмечают, что подобное падение стало рекордным по сравнению с другими типами квартир. При этом средняя площадь оставшихся в продаже студий увеличилась на 8,3%, достигнув 26 кв. м.

«Для массового сегмента запрет на жилье менее 28 кв. м обернулся ощутимым сужением покупательской аудитории и ростом минимального бюджета покупки», — отмечает Ярослав Гутнов, основатель компании SIS Development. По его словам, исчезновение доступных студий вынудило часть покупателей уйти на вторичный рынок или искать варианты в Подмосковье, а девелоперов — экстренно менять квартирографию своих проектов.

Аналогичная ситуация сложилась в Новой Москве, где число лотов-студий упало на 71,1%. Доля таких объектов в общей структуре предложения сократилась почти вдвое, а средняя площадь студии выросла до 27,7 кв. м.

Бизнес и премиум-сегменты: иная динамика

В бизнес-классе влияние ограничений оказалось умеренным: предложение студий снизилось лишь на 12%. Иные тенденции наблюдаются в премиальном сегменте, где, напротив, зафиксирован рост предложения студий на 51% за два года. Это объясняется тем, что девелоперы стали чаще включать просторные студии в свои линейки, ориентируясь на нужды состоятельных клиентов.

«В премиальном сегменте студии выполняют принципиально иную функцию и ориентированы на состоятельную аудиторию, которая приобретает такую недвижимость для подрастающих детей, сдачи в аренду или в качестве городского жилья формата рядом с офисом», — подчеркивает Лилия Арцибашева, коммерческий директор Regions Development.

Элитная недвижимость: тренд на крупногабаритные форматы

В сегменте элитного жилья студии стали единственным форматом, показавшим отрицательную динамику — их количество сократилось на 34%. В то же время по всем остальным типам планировок в этом сегменте наблюдается заметный рост предложения. Сейчас студии занимают лишь 1% в структуре элитного рынка, уступая место квартирам с большим количеством комнат.