Почему инвесторы охладели к торговым центрам

На рынке коммерческой недвижимости наблюдается выраженная тенденция к продаже торговых центров. Владельцы стремятся перенаправить капитал в более перспективные и доходные проекты, поясняет управляющий директор Союза торговых центров Сергей Платицын. По его словам, ключевая ставка делает заемные средства дорогими, что вынуждает инвесторов искать более высокую доходность.


«При высокой ключевой ставке деньги стали дороже, поэтому инвесторы требуют более высокой доходности, чем несколько лет назад. При этом владельцы качественных торговых центров по-прежнему рассчитывают продать объекты, исходя из ставки капитализации на уровне 9−12%. Именно этот разрыв между ожиданиями продавцов и покупателей сегодня осложняет сделки», — подчеркивает эксперт.


Специалисты выделяют три ключевых фактора, подталкивающих владельцев к продаже:

  • Необходимость высвобождения средств для проектов с более быстрым циклом окупаемости, так как ТЦ — это долгосрочные вложения.
  • Личные причины: усталость собственников от операционного управления или необходимость решения вопросов наследования.
  • Внутренние конфликты среди соучредителей бизнеса.

Проблемы заполняемости и дисконты

Ситуация осложняется ростом пустующих площадей — по итогам первого полугодия показатель вакантности приблизился к 12%. В попытке удержать арендаторов собственники вынуждены идти на уступки, предоставляя скидки до 30%, так как поиск новых партнеров становится все более трудоемкой задачей.


Как отмечает руководитель департамента исследований и аналитики IBC Real Estate Екатерина Ногай, большинство сделок последнего времени носили вынужденный характер:

«За последние годы на рынке торговой недвижимости прошло немало крупных сделок. В основном они были связаны с выходом иностранных инвесторов из российских активов. Рекордным по объему продаж стал 2023 год: сменили владельцев такие крупные объекты и портфели, как “Метрополис” и сеть ТЦ “Мега”. В 2025 году также состоялись заметные сделки, связанные с выходом Malltech из части своего портфеля».


Группы риска: кто пытается продать активы?

Член совета директоров SimpleEstate Артем Цогоев считает, что кризисные явления затрагивают далеко не все сегменты. Стабильные районные ТЦ с налаженным трафиком чувствуют себя уверенно и редко выставляются на продажу. Основной удар приходится на новостройки.


«Наибольшие риски сейчас связаны с недавно построенными торговыми центрами, которые еще не успели сформировать постоянную аудиторию. Посетители пока не привыкли к этим объектам, поэтому их показатели могут быть менее устойчивыми», — отмечает Цогоев.


На фоне этого активность девелоперов заметно снизилась: по данным IBC Real Estate, за первое полугодие в стране было введено в эксплуатацию только девять новых торговых центров, что в три раза меньше, чем за аналогичный период прошлого года.